Wir haben im Folgenden interessante und aktuelle Auszüge aus der Rechtsprechung deutscher Gerichte zum Bereich des Mietrechts für Sie zusammengestellt. Die Übersicht ist chronologisch geordnet, wird ständig aktualisiert und soll Ihnen als erste Orientierungshilfe dienen. Ausgewählte Leitsätze, deren Veröffentlichungen vor dem Jahr 2009 liegen, finden Sie unter dem Menüpunkt "Archiv".
Wir weisen darauf hin, dass es sich ausnahmslos um nicht öffentliche Leitsätze handelt, die eine auf den konkreten Einzelfall bezogene Rechtsberatung nicht ersetzen können.
Heizkostenabrechnung darf nicht nach dem Abflussprinzip erstellt werden
Die Heizkosten sind nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Eine Abrechnung anhand der Vorauszahlungen an den Versorger widerspricht der Heizkostenverordnung und ist unzulässig.
Position "Center-Management" ist unwirksam
Eine Formularklausel im Gewerberaummietvertrag, die dem Mieter eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.
Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist Kündigungsgrund
Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
Schönheitsreparaturen beim Aufeinandertreffen von Individual- und Formularklausel
Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist. Ist in einer derartigen Konstellation die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich vereinbart und eine zusätzliche Endrenovierungspflicht individualvertraglich, führt dies gem. § 139 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung.
Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund der letzten Abrechnung
Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich.
Keine Aufrechnung mit Mietzinsforderungen gegenüber Kautionsfreigabeanspruch
Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos als Mietsicherheit mit einen Zahlungsanspruch nicht aufrechnen, weil es insoweit an der Gleichartigkeit beider Ansprüche im Sinne von § 387 BGB fehlt.
Klage auf künftige Leistung ist bei erheblichem Mietrückstand zulässig
Eine Zahlungsklage auf eine zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist.
Erstattungsanspruch für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt nach sechs Monaten
Die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasst auch den Erstattungsanspruch eines Mieters für Kosten einer Renovierung, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat.
Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen
In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen.
Verwertung der Kaution auch nach Veräußerung des Mietobjektes
Ein Vermieter kann eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräftig festgestellten Forderung verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet.
Betriebskostenabrechnung - Korrektur zulasten des Mieters trotz Fristablauf
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht mehr zulasten des Mieters ändern. In besonderen Ausnahmefällen kann es aber nach Treu und Glauben dem Mieter verwehrt sein, sich bei offensichtlichen Fehlern auf diese Frist zu berufen.
Mietminderung trotz Auszugs möglich
Die Miete ist auf Null gemindert, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wegen Renovierungsarbeiten des Vermieters vollständig aufgehoben ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter bei noch laufendem Mietvertrag schon ausgezogen ist.
Schadensersatzanspruch gegen lärmenden Mieter verjährt nach drei Jahren
Der Schadensersatzanspruch des Vermieters gege einen lärmenden Mieter wegen der berechtigten Mietminderungen der anderen Mieter unterliegt nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB, sondern verjährt nach § 185 BGB in drei Jahren.
Anspruch auf Rückzahlung der kompletten Vorauszahlungen
Die Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011
Keine Verwirkung durch jahrelangen Verzicht auf Betriebskostennachzahlung
Verzichtet ein Vermieter wegen der schlechten finanziellen Verhältnisse des Mieters über Jahre hinweg auf die Geltendmachung von Betriebskostennachzahlungen, so begründet dieses Verhalten für die Zukunft keine Verwirkung.
Ungeeichte Wasserzähler
Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung auch Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwenden, wenn er nachweisen kann, dass die angezeigten Werte richtig sind.
Zurückbehaltungsrecht besteht erst nach Mangelanzeige
Ein Mieter darf wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter nichts weiß, Mietzahlungen erst zurückbehalten, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
Vermieter kann dem für Gartenpflege zuständigen Mieter keine bestimmte Gartengestaltung vorschreiben
Überlässt der Vermieter die Gartenpflege einem Mieter, kann er diesem nicht im Einzelnen vorschreiben, wie der Garten gestaltet werden muss. Der Vermieter kann nur dann auf Kosten des Mieters eine Gartenbaufirma beauftragen, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Gartenpflege nicht nachkommt.
Gekündigter Mieter muss notfalls zweimal umziehen
Ist ein Mieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen, muss er dies innerhalb der Räumungsfrist auch dann tun, wenn ihm seine neue Wohnung erst (wenig) später zur Verfügung steht und ihm deshalb ein Doppelumzug droht.
Angabe von Personenbruchteilen in der Betriebskostenabrechnung
Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil (hier: 20,39) angegeben und nicht näher erläutert ist. Für die formelle Wirksamkeit muss die Abrechnung - ggfs. durch Belegeinsicht - nachvollziehbar sein, sie bedarf aber nicht der Erläuterung jedes Details.
Vermieter muss Bezugsquelle von Mietspiegel nicht nennen
Nimmt ein Vermieter bei einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug , muss er den Mieter nicht darauf hinweisen, wo sich der Mieter den Mietspiegel beschaffen kann.
Erläuterung auch außerhalb der Betriebskostenabrechnung möglich
Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.
BGH, Urteil vom 11.08.2010
Vorwegabzug ist keine Mindestanforderung an Betriebskostenabrechnung
Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
Kein Anspruch des Vermieters gegen die ARGE
Trotz Erklärung der ARGE gegenüber dem Vermieter, dass sie die Miete für einen bedürftigen Mieter direkt an den Vermieter überweist, hat der Vermieter grundsätzlich keinen eigenen Zahlungsanspruch gegen die ARGE.
Betreuer haftet nicht für „Messie“
Ein Betreuer, der für eine Person, die unter einem Sammelwahn leidet, einen Mietvertrag abschließt, dem Vermieter die Sammelwut aber verschweigt, haftet dem Vermieter grundsätzlich nicht auf Schadensersatz. Ihn trifft weder eine Aufklärungspflicht noch muss er den Mieter beaufsichtigen und dafür sorgen, dass dieser Ordnung hält.
Kosten von Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel
Erbringt der Mieter Schönheitsreparaturen auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel, kann er die Kosten vom Vermieter erstattet verlangen. Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Mieters unterliegt jedoch der 6-monatigen Verjährung gemäß § 548 Abs. 2 BGB.
Verschwundener Mieter - kein Recht zur Selbsthilfe
Auch wenn ein Vermieter gekündigt hat und dem Mieter an der Wohnung kein vertragliches Besitzrecht mehr zusteht und er die Wohnung seit längerem nicht mehr bewohnt, muss der Vermieter bei einem verschwundenen Mieter - notfalls per öffentlicher Zustellung - eine Räumungsklage einreichen. Räumt der Vermieter die Wohnung stattdessen eigenmächtig, muss er auch für den daraus entstehenden Schaden (hier geltend gemacht: 62.000 EUR) aufkommen.
BGH, Urteil vom 14.07.2010
Keine Kündigung wegen offener Prozesskostenerstattung aus Räumungsprozess
Ein Vermieter kann einen Wohnraummietvertrag nicht deshalb kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht begleicht. Die Vertragsverletzung erreicht nicht die für eine Kündigung erforderliche Erheblichkeitsschwelle.
Sonnabend ist kein Werktag
Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats wird der Sonnabend nicht mitgezählt.
Unpünktliche Mietzahlung durch die ARGE
Hat ein Mieter nicht selbst alles dafür getan, um die pünktliche Mietzahlung durch die ARGE zu gewährleisten, kann er durch die unpünktlichen Zahlungen der ARGE in Verzug.
Keine Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter bei einer Mieterhöhung
Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen im Regelfall nicht zu berücksichtigen.
Mietverhältnis zwischen Ehegatten
Schließen Ehegatten einen Mietvertrag, um steuerlich günstiger zu stehen, so müssen die Vertragsbedingungen dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen und die Vereinbarung muss auch tatsächlich durchgeführt werden. Das Mietverhältnis ist steuerlich nicht anzuerkennen, wenn der als Vermieter auftretende Ehegatte die Miete zeitnah auf ein anderes Konto seines Ehepartners erstattet.
Kurze Verjährung gilt auch für Ersatzansprüche aus gerichtlichem Vergleich
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren.
Mietspiegel der Nachbarstadt kann zur Begründung einer Mieterhöhung ausreichen
Wenn es für die Stadt, in der sich die Mietwohnung befindet, keinen Mietspiegel gibt, kann ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel stützen.
Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist auch bei verspäteter Abrechnung möglich
Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.
Dauerhaftes Lüften ist unzumutbar
Kann die Schimmelbildung in einer Wohnung nur durch dauerhaftes Lüften vermieden werden, widerspricht dies den Anforderungen an eine normale Wohnnutzung und eine Mietminderung (hier um 100 Prozent) ist gerechtfertigt.
Schönheitsreparaturen müssen in Eigenleistung durchführbar sein
Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag ist unwirksam, wenn dem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen.
Gewerbe-Vermieter kann Mietvertrag auf anderen übertragen
Der Vermieter von Gewerberäumen kann sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Recht vorbehalten, seine Stellung als Vermieter jederzeit auf eine andere Person zu übertragen.
Wohnung ist nicht mangelhaft, weil Mieter viel lüften muss
Wenn in einem alten Gebäude moderne, hochdichte Fenster eingebaut sind und deshalb ein besonders hoher Heiz- und Lüftungsbedarf besteht, ist dies kein Mangel, wenn der Mieter die Wohnung in Kenntnis der baulichen Gegebenheiten angemietet hat. Es ist allgemein bekannt, dass in älteren Gebäuden nach Einbau moderner Fenster einer Schimmelbildung durch besonderes Heiz- und Lüftungsverhalten entgegen gewirkt werden muss. Auf diese Notwendigkeit muss sich der Mieter bei einer entsprechenden Wohnung einstellen.
Heizkostenabrechnung auf Schätzbasis
Eine Heizkostenabrechnung auf der Basis einer Schätzung ist nicht ordnungsgemäß, wenn offen bleibt, auf welcher Basis das Abrechnungsunternehmen den Verbrauchswert geschätzt hat. Die tatsächliche Ablesung eines Zählers muss sich im Wesentlichen mit dem Abrechnungszeitraum decken und darf nur geringfügige Über- oder Unterschreitungen aufweisen. Ein Ablesezeitpunkt von 10 Wochen nach dem Ende der Heizperiode ist nicht ordnungsgemäß.
Für fristlose Kündigung ist Angabe der Höhe des Mietrückstandes ausreichend
Wenn ein Vermieter die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses auch auf frühere Rückstände stützt, genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht.
Einspruch für jedes Abrechnungsjahr neu erforderlich
Auch wenn ein Wohnungsmieter der Sache nach gleiche Einwendungen schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat, muss er diese Einwendungen gegen eine vom Vermieter aktuell erstellte Betriebskostenabrechnung erneut innerhalb der dafür vorgesehenen Zwölf-Monats-Frist erheben.
Minderungsausschluss in Gewerberaummietvertrag möglich
Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag,
«Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit nicht zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind»,
hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. Der Minderungsausschluss gilt auch dann, wenn die mietvertraglichen Beziehungen der Parteien durch Veräußerung und Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag beendet sind.
"Berliner Räumung" ist aus einem Zuschlagbeschluss nicht möglich
Aus einem Zuschlagbeschluss in der Zwangsversteigerung ist eine auf die Herausgabe der Wohnung beschränkte Räumungsvollstreckung ohne Wegschaffen der beweglichen Gegenstände ("Berliner Räumung") nicht zulässig.
Nachzahlung von Betriebskosten bei mehreren Mietern
Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist keine Minderung mehr möglich
Nach Beendigung des Mietverhältnisses infolge wirksamer Kündigung hat der Mieter keinen mehr Anspruch darauf, dass ihm die gemietete Sache mangelfrei zur Verfügung gestellt wird.
Opfergrenze für den Vermieter bei Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters
Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die «Opfergrenze» überschreitet.
Kostenvorschuss für Mangelbeseitigung
Verlangt der Mieter gemäß § 536a Abs. 2 BGB Kostenvorschuss für Maßnahmen, mit denen er die Mängel selbst beseitigen lassen will, so besteht ein solcher Anspruch nur dann, wenn die als Vorschuss verlangten Beseitigungskosten zur Mangelbeseitigung erforderlich sind. Wenn die Eignung der von ihm beabsichtigten Maßnahmen von der Ursache des Mangels abhängt, muss der Mieter die Mangelursache selbst feststellen lassen.
BGH, Urteil vom 21.04.2010
Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsverlängerung
Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam. Eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht.
Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.
Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen
Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.
KG Berlin, Urteil vom 22.03.2010
Umfang der Begründungspflicht bei Kündigung wegen Eigenbedarfs eines volljährigen Kindes
In der Kündigung wegen Eigenbedarfs für ein volljähriges Kind, das (erstmals) einen eigenen Hausstand gründen will, braucht nur dies ausgeführt zu werden. Es ist nicht erforderlich, die zur Zeit der Kündigung bestehenden konkreten Wohnverhältnisse darzustellen.
Berücksichtigung von Leerstand bei der Betriebskostenabrechnung
Auch bei der Abrechnung von Betriebskosten nach dem Personenschlüssel muss der Vermieter bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Kosten einen Wohnungsleerstand berücksichtigen.
Kosten für zerbrochenen Briefkastenschlüssel
Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter den Briefkastenschlüssel schuldhaft zerbrochen hat. Kann er das nicht, ist von Materialermüdung auszugehen und der Vermieter hat die Kosten für den Austausch des Schlosses zu tragen.
Haftung des Mieters für Verschulden seiner Umzugshelfer
Nimmt der Mieter zum Einzug in die Mietwohnung die Hilfe dritter Personen in Anspruch, so haftet er gemäß §§ 278, 241 II, 280 BGB für die von diesen Personen schuldhaft verursachte Verletzung des Eigentums des Vermieters.
AG Gummersbach, Urteil vom 15.03.2010
Keine Toleranzschwelle für Minderung bei «ca.-Wohnfläche» im Mietvertrag
Auch wenn die Wohnfläche mit einer «ca.»-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Für die Berechnung der Minderung ist die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht die um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung.
Fehlende Papiertonne berechtigt nicht zur Minderung
Ein Mieter kann die Miete nicht deshalb mindern, weil ihm keine Altpapiertonne zur Verfügung steht.
Keine Verjährung des Anspruchs auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit
Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.
Nebenkostenabrechnung bei der Gewerberaummiete
Der Vermieter von Gewerberaum verliert grundsätzlich auch dann nicht den Anspruch auf Ausgleich einer erstellten Abrechnung, wenn er die einjährige Abrechnungsfrist erheblich überschreitet. § 556 Abs. 3 BGB, der eine Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht anwendbar.
Betriebskostenabrechnung - Kein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien
Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Im Rahmen der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ist der Mieter aber berechtigt, die Unterlagen abzufotografieren oder selbst Kopien von den Belegen zu fertigen, z. B. durch ein mitgebrachtes tragbares Handkopiergerät.
Schadensersatz bei Kündigung durch Anwalt ohne Vollmachtsvorlage
Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde, verletzt er hierdurch den Mietvertrag und ist verpflichtet, dem Mieter die Rechtsanwaltskosten für die Abwehr der Kündigung zu erstatten.
Parketterneuerung ist keine Schönheitsreparatur
Das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sowie der Außenanstrich von Türen und Fenstern sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 IV 3 II. BV. Wegen der Einheitlichkeit der Schönheitsreparaturen ist eine Mietvertragsklausel, die entsprechende Verpflichtungen enthält, insgesamt unwirksam.
Eigenbedarfskündigung und Schadensersatz
Ein zu Unrecht wegen Eigenbedarfs gekündigter Mieter kann Schadensersatz für die von ihm aufgewendeten Maklerkosten und in Höhe der Mietdifferenz für seine neue, teurere Wohnung sowie eine Entschädigung in Geld beanspruchen, wenn der Anspruch auf Wiedereinräumung der Wohnung nicht durchsetzbar ist.
Kein eigenständiges Besitzrecht gegenüber Lebenspartner als vertraglichem Wohnungsmieter
Der vertragslos mitwohnende nichteheliche Lebensgefährte hat kein eigenständiges Besitzrecht gegenüber seinem mietvertraglich gebundenen Partner. Er hat die Wohnung nach Aufforderung und gegebenenfalls nach angemessener Auslauffrist zu räumen.
Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung
Der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Absatz III 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Vermieter darf Kosten für Öltankreinigung auf Mieter umlegen
Vermieter dürfen die Kosten für die Reinigung des Öltanks auf die Mieter umlegen. Die Kosten müssen nicht auf die Abrechnungen mehrerer Jahre verteilt werden.
Vermieter darf Preisspanne bei Mieterhöhung voll ausnutzen
Der Vermieter darf bei einer Mieterhöhung die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben komplett ausnutzen.
Wenn Jobcenter bei Mietanweisung trödelt, darf Vermieter nicht kündigen
Eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist nicht zulässig, wenn diese vom Jobcenter, das die Zahlung der Miete übernommen hat, verschuldet sind.
Videoüberwachung des Mietshauseingangs ist nur ausnahmsweise zulässig
Die Videoüberwachung eines Hauseingangs greift erheblich in das Persönlichkeitsrecht der Mieter ein und ist nur dann gerechtfertigt, wenn sie zur Abwehr schwerwiegender Beeinträchtigungen erforderlich ist und eine drohende Rechtsverletzung anderweitig nicht verhindert werden kann.
Wegnahmerecht des Mieters auch bei wesentlichen Bestandteilen
Für das Wegnahmerecht des Mieters ist ohne Belang, ob die Einbauten zu einem vorübergehenden Zweck erfolgten und im Eigentum des Mieters blieben oder als bauliche Veränderungen zu wesentlichen Bestandteilen der Mietsache wurden und deshalb in das Eigentum des Vermieters übergingen. Beschädigungen an den vom Mieter eingebauten Sachen können daher nicht zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen.
Kein Anspruch Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Ein Mieter kann von seinem ehemaligen Vermieter keine «Mietschuldenfreiheitsbescheinigung» verlangen, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht.
Mietspiegel muss nicht beigefügt werden
Der Vermieter muss einem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel auch dann nicht beilegen, wenn der Mietspiegel nicht kostenlos, sondern gegen eine geringe Schutzgebühr bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich ist.
Unpünktliche Mietzahlung – Klage auf zukünftige Leistung
Anlass zur Klage des Vermieters auf künftige Leistung gibt ein Mieter, der zwar die vertraglich vereinbarte Leistungszeit nicht ausdrücklich bestreitet, der aber unbeeindruckt von den wiederholten außergerichtlichen Aufforderungen des Vermieters durchgehend und ständig die Leistungszeit überschreitet. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es nicht, die Leistungshandlung (etwa die Erteilung des Überweisungsauftrags) bis zum vereinbarten Kalendertag vorzunehmen, weil der Vermieter an diesem Tage über den Zahlbetrag verfügen können muss.
Kein Schuldanerkenntnis durch Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung
Die Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung stellt kein Schuldanerkenntnis und auch keinen Verzicht auf Einreden dar, der spätere Korrekturen der Abrechnung ausschließen würde.
Betriebskostenabrechnung - Belegeinsicht
Der Mieter kann im laufenden Mietverhältnis nicht die Rückzahlung sämtlicher Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter zwar abgerechnet hat, aber keine zumutbare Einsichtnahme in die Belege ermöglicht.
Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter
Durch eine Individualvereinbarung kann dem Mieter auch die Pflicht zur Instandhaltung des vertragsgegenständlichen Grundstücks übertragen werden, insbesondere im Bedarfsfalle Reparaturen an Dach, Außenmauerwerk, Rohrleitungen im Außenmauerwerk, Außenfassade, tragenden Wänden, Fundament, Rohrleitungen im oder unter dem Fundament im Keller und Geschossdeckenbereich sowie an sämtlichen Fenstern durchzuführen.
Umlegung verbrauchsunabhängiger Kostenbestandteile bei der Wasserversorgung nach Verbrauch ist unzulässig
Die Umlegung (auch) verbrauchsunabhängiger Kostenbestandteile bei der Wasserversorgung nach Verbrauch benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher nicht zulässig.
«ca.-Angabe» einer Wohnfläche
Bei einer «ca.-Angabe» einer Wohnfläche ist die Sollbeschaffenheit der Wohnfläche mit einer Toleranz von +/- 5 Prozent zu bestimmen. Dieser Wert ist der Bezugspunkt für die Berechnung der Minderung.
Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Der Schadensersatzanspruch wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass er sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.04.2009
Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht.
Vermieter darf während der Mietzeit keine Farbgestaltung vorgeben
Mietverträge dürfen keine Klauseln enthalten, mit denen dem Mieter für Renovierungen der Mieträume auch während der Mietzeit bestimmte Farben vorgegeben werden. Eine solche Klausel in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, weil sie den Mieter unzulässig in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränkt. Regelt die Klausel auch die Endrenovierung, erfasst die Unwirksamkeit auch diesen Teil.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.02.2009
Vermieter darf Außenanstrich von Fenstern und Türen nicht dem Mieter aufbürden
Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie den Mieter dazu verpflichtet, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.02.2009
Hiltlerbilder im Hausflur kein außerordentlicher Kündigungsgrund für Vermieter
Portraits von Adolf Hitler und Fotos von Menschen in Naziuniformen mit Hakenkreuzen im Flur eines Einfamilienhauses stellen keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung der Mieter dar.
Rechtzeitige Absendung der Betriebskostenabrechnung genügt nicht
Die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung auf dem Postweg genügt nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb der Frist zugegangen sein. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.01.2009
Nachträgliche Endrenovierungsvereinbarung kann trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam sein
Eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Der Vermieter darf eine solche Endrenovierungsabrede jedoch nicht mehrfach verwenden, sonst unterliegt auch sie der Inhaltskontrolle nach § 307 ff. BGB.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.01.2009
