Keine Anfechtung des Mietvertrages bei zu niedrigen Vorauszahlungen auf Betriebskosten
Ein Mieter ist nicht deshalb zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung berechtigt, weil die vom Vermieter festgelegten Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten die tatsächlich entstandenen Kosten nicht decken und der Mieter deshalb zu einer erheblichen Nachzahlung verpflichtet ist.
Vermieter ist nicht zur regelmäßigen Kontrolle der Elektroleitungen und Elektrogeräte verpflichtet
Ein Vermieter von Wohnraum ist nicht verpflichtet, eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter vorzunehmen. Für Schäden eines in der Mietwohnung ausgebrochenen Brandes, der durch einen technischen Defekt an einem Elektrogerät ausgelöst worden sein soll, haftet der Vermieter nicht.
Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberaummiete unwirksam
Im Gewerberaummietrecht ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig vom Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.
Schwere Erkrankung ist kein Kündigungsgrund
Eine schwere Krebserkrankung rechtfertigt nicht die vorzeitige Kündigung langfristig gewerblich angemieteter Räumlichkeiten.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 15.09.2008
Untervermietungszuschlag ist zulässig
Der Vermieter kann einen Zuschlag zur Miete in Höhe von max. 20 Prozent der Untermiete verlangen, sofern der Mieter die ihm überlassenen Räumlichkeiten untervermieten will. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.
Sind gemietete Büroräume nicht für Büronutzung zugelassen, steht dem Mieter Schadenersatz zu
Stellt sich heraus, dass angemietete Räume als Büroräume weder zugelassen noch genehmigungsfähig sind, hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz gegen den Vermieter.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.08.2008
Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel
Ein Vermieter kann nicht im Rahmen der Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2008
Unwirksamkeit einer Farbwahlklausel in einem Wohnraummietvertrag
Eine Klausel in einem Mietvertrag, die es dem Mieter vorschreibt, Schönheitsreparaturen nur in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen, ist unwirksam.
Betriebskostenabrechnung ist trotz jährlich wechselnder Flächenangaben formell ordnungsgemäß
Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen ist auch bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss.
Keine Nachforderung von Betriebskosten ohne ordnungsmäßige Abrechnung
Ein Vermieter kann Betriebskosten nicht nachfordern, wenn er dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginne, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkenne, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.04.2008
Mietzinsklage im Urkundenprozess ist nicht immer möglich
Ein Vermieter kann im Urkundenprozess nicht auf ausstehende Miete klagen, wenn das Mietobjekt mit anfänglichen Mängeln behaftet war und er deren Beseitigung nicht beweisen kann.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.03.2008
Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche ist zulässig
Der Vermieter darf die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umlegen, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann.
Minderungsrecht - Kein formularmäßiger Ausschluss
Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.
Trotz vorhandener Wasserzähler ist Abrechnung nach Wohnfläche zulässig
Zur Abrechnung der Wasserkosten nach dem gemessenen Verbrauch ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn alle Wohnungen im Haus mit einem Wasserzähler ausgestattet sind. Haben nicht alle Wohnungen im Haus einen eigenen Wasserzähler, ist die Umlage der Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche zulässig. Die Kostenverteilung nach dem Anteil der Wohnfläche entspricht immer dann dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab, wenn die Mietvertragsparteien keinen anderen Umlegungsmaßstab vereinbart haben.
Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen ist unwirksam
Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der «angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind», ist wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Die Klausel wurde schon deswegen nicht als hinreichend klar und verständlich angesehen, weil ihr nicht entnommen werden könne, was unter einem «angelaufenen Renovierungsintervall» zu verstehen sei und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden solle.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.03.2008
Rauchender Mieter muss nur für übermäßigen Schaden einstehen
Rauchen in einer Mietwohnung geht zwar über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, begründet aber nur dann eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn durch das Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht wurden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.03.2008
Mieter muss nicht für alle Hausmeistertätigkeiten zahlen
Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung genau aufschlüsseln, welche Tätigkeiten des Hauswarts er finanziell auf den Mieter abwälzt und nur „echte“ Hausmeisterkosten sind umlagefähig. Arbeiten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung sind nicht umlagefähig. Auch ein pauschaler Abzug ist nicht zulässig.
Klage eines Mieters gegen Abmahnung des Vermieters ist unzulässig
Ein Mieter kann grundsätzlich weder die Beseitigung noch die Unterlassung einer Abmahnung des Vermieters verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt. Er läßt sich grundsätzlich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.02.2008
Nebenkostenabrechnung nach Abflussprinzip zulässig
Vermieter dürfen bei der Nebenkostenabrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip verfahren, also auch solche Kosten abrechnen, mit denen sie selbst im Abrechnungszeitraum belastet werden. Vermieter müssen sich bei der Abrechnung nicht auf die Kosten beschränken, die auf dem exakten Verbrauch des Mieters im Abrechnungszeitraum beruhen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.02.2008
Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 II BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 III 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.02.2008
Jahrelanges Unterlassen der Abrechnung von Betriebskosten
Auch wenn für einen längeren Zeitraum die Betriebskosten nicht abrechnet wurden, ist die Regelung aus dem Mietvertrag nicht geändert worden und das Recht zur Geltendmachung nicht verwirkt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.02.2008
Umlage der Betriebskosten muss nach tatsächlicher Personenzahl erfolgen
Der Vermieter einer Wohnung darf bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach der Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen für bestimmte Stichtage feststellt, auch wenn dies mit einem höheren Aufwand und mit tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2008
Keine Kostenerstattung für Wohnraummieter bei eigenmächtiger Mangelbeseitigung
Wer als Mieter einer Wohnung eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist und ohne dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist, hat keinen Anspruch auf Ersatz der ihm für die Mangelbeseitigung entstandenen Aufwendungen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2008
