Anspruch auf Mietkaution gegen insolventen Vermieter
Der Wohnungsmieter kann seine Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen, wenn der Vermieter die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.12.2007
Vermieter muss nicht die exakte Mietspanne angeben
Stützt ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus einem qualifizierten Mietspiegel ergibt, so muss er dem Mieter nicht die konkrete Spanne nach dem Mietspiegel mitteilen. Der BGH hob die vorinstanzlichen Urteile auf, die das Mieterhöhungsverlangen des Klägers als formell unwirksam abgelehnt hatten.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.12.2007
Keine Korrektur der Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist zu Gunsten des Vermieters
Eine nach § 556 III 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 III 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.
Ordentliche Kündigung der Mietwohnung setzt keine Abmahnung voraus
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.11.2007
Aufwendungsersatz für Schönheitsreparaturen aus Geschäftsführung ohne Auftrag
Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen, die ihm nicht nach § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen sind, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen. Die Voraussetzungen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag müssen gegeben sein, um zum Aufwendungsersatz nach §§ 677,683, 670 BGB zu kommen. Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich um Aufwendungen, weil sie zumindest auch der Mietsache zugute kommen sollten.
Haltung von Kleintieren in Mietwohnung generell zulässig
Die Haltung von Kleintieren in einer Mietwohnung kann auch im Mietvertrag nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden. Die Richter erklärten einen entsprechenden Zustimmungsvorbehalt für unwirksam. Dies gilt nach der Entscheidung selbst dann, wenn die Verweigerung der Zustimmung an sachliche Gründe gebunden ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2007
Kosten einer Zwischenablesung bei Mieterwechsel nicht erstattungsfähig
Der Vermieter kann von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten keine «Nutzerwechselgebühr» erstattet verlangen, die ihm von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt wird.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2007
Keine Mietminderung wegen Baulärms, wenn Bauarbeiten bei Vertragsschluss absehbar sind
Ist schon bei einem Mietvertragsabschluss erkennbar, dass mit Bautätigkeit in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss, unter anderem aufgrund von Baulücken, so ist eine Minderung wegen Baulärms nicht gerechtfertigt.
Keine 12-monatige Frist zur Betriebskostenabrechnung bei Gewerbemiete
Die 12-Monats-Frist des § 556 BGB gilt nur für Wohnraummietrecht. Rückwirkend festgesetzte Grundbesitzabgaben können als Betriebskosten vom Vermieter auch dann auf den Mieter abgewälzt werden, wenn bereits vorbehaltlos über die abgeschlossenen Zeiträume abgerechnet wurde.
Auskehr von Nebenkostenvorauszahlungen durch den Zwangsverwalter
Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.10.2007
Unwirksamkeit der Regelung «fachgerecht renoviert gemäß Übergabeprotokoll»
Die Regelung in einem Mietvertrag «fachgerecht renoviert gemäß Übergabeprotokoll» ist im Zusammenhang mit der Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 12 b BGB unwirksam.
Abgeltungsquotenklausel muss tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen und klare Berechnungsformel enthalten
In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.
Unwirksamkeit einer isolierten Endrenovierungsklausel
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
Ausschlussfrist des § 556 III 3 BGB findet auf gewerbliche Mietverhältnisse keine Anwendung
§ 556 III 3 BGB findet auf gewerbliche Mietverhältnisse keine analoge Anwendung.
Kosten der Graffiti-Beseitigung können umlegbare Betriebskosten sein
Die Kosten der Graffiti-Beseitigung stellen Kosten der Hausreinigung und damit umlegbare Betriebskosten dar, wenn lediglich eine Verschmutzung, nicht aber eine Sachbeschädigung vorliegt. Auch die Kosten für die Ungezieferbekämpfung sind auf den Mieter umlegbar.
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.07.2007
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung bei unangemessener Verzinsung des Kapitals
Der Vermieter kann dem Mieter wegen wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen, wenn bei dem Fortbestand des Mietverhältnisses eine angemessene Verzinsung des Kapitals nicht gegeben ist.
Amtsgericht Neustadt a.d. Aisch, Urteil vom 05.07.2007
Keine Einengung des Mieters bei Ausführungsart der Schönheitsreparaturen
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.
